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養老地產項目策劃_醫養結合項目整體規劃設計
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    養老地產項目策劃

    養老地產是指在人口老齡化日益加重背景下,由房地產開發企業或相關社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點,并能夠滿足老年人社會活動需求,為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。這類老年住宅是指可以使老年人獲得經濟供養、生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場所。


    養老地產項目策劃需注意如下內容:

    1、要結合地域性特診

    由于各區域的地理位置、自然環境、經濟條件、市場狀況區別很大,要進行房地產項目開發策劃首先要考慮開發項目的區域經濟情況,包括區域經濟環境分析、固定資產、物價水平、生活水平、社會消費分析、金融分析、財政收入分析等。其次,要考慮房地產開發項目周邊的市場情況。從房地產市場來講,房地產項目策劃要重點把握市場的供求情況、市場的發育情況,以及市場的消費傾向等。養老地產項目開發策劃更要注重人口環境分析、區域人口總量、人口增長率、老齡化比例、生活習慣、地域文化等;另外,要考慮養老地產項目的區位情況,如項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位,區位的交通情況、自然資源、發展規劃等等。

    2、要與養老市場相結合

    房地產項目策劃要適應市場的需求,吻合市場的需要。養老地產項目開發更需要充分了解、適應、創造市場。一是房地產項目策劃自始至終要以市場為主導,顧客需要什么類型房,就建造什么類型房,永遠以市場需求為依據;二是房地產項目策劃要隨市場的變化而變化,住房的市場變了,策劃的思路、定位都要變;三是養老地產是伴隨著我國老齡化進程新興起的市場,項目策劃要造就市場、創造市場。

    3、養老地產開發注重多樣性

    養老地產項目策劃設計要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的,各種組合結構也是多種多樣的。同時,房地產項目策劃方案也不是一成不變的,應在保持一定穩定性的同時,根據房地產市場環境的變化,不斷對策劃方案進行調整和變動,以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態。策劃過程中需要對多種方案進行權衡比較,揚長避短,選擇最科學、最合理、最具操作性的方案。

    4、策劃設計要有系統性

    房地產項目策劃設計是一個龐大的系統工程,從開始到完成經過市場調研、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等幾個階段,每個階段構成策劃的子系統,各個子系統又由更小的子系統組成。各個子系統各有一定的功能,而整個系統的功能并非簡單地是各個子系統功能的總和,系統的結構與功能具有十分密切的聯系。

    5、養老地產規劃設計的前瞻性

    養老地產項目完成的周期少則二三年,多則三五年甚至更長,如果沒有超前的眼光和預見的能力,投入不產出,那么企業的損失是巨大的。房地產項目策劃的超前眼光和預見能力,在各個階段都要體現出來:在市場調研階段,要預見到幾年后房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段,要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向;在規劃設計階段,要在小區規劃、戶型設計、建筑立面等方面預測市場需求和未來的發展趨勢;在營銷推廣階段,要弄清當時的市場狀況,并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面要有超前的眼光;在物業服務階段,更要針對老年人的特征,體現出行業發展和服務水平的前瞻性。

    6、規劃設計可以適當進行創新

    房地產項目策劃要追求新意、獨創,永不雷同。房地產項目策劃創新,首先表現為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂,是項目發展的指導原則,只有概念主題有了新意,才能使項目有個性,才能使產品具有與眾不同的內容、形式和氣質。其次表現為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性,但運用在不同的場合、不同的地方,其所產生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐,創造出新的方法和手段來。

    7、規劃設計必須具備可操性

    養老地產項目開發策劃在國內尚屬起步階段,新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項目開發過程。需要在實際市場環境中有可操作的條件,立意再好市場條件不允許,想操作好是很困難的。在具體的實施上也要有可操作的方法,策劃方案還要易于操作、容易實施。經常有一些策劃方案規定了非常理想的策略,但完全脫離了市場的客觀需求或超出了開發商的負擔能力和實施能力,因而也只能是空洞的紙上談兵。

    8、養老規劃設計具有可變性

    養老地產項目開發策劃因其地域不同、定位不同、目標客戶群體不同具有一定的可變性,隨著老年人的年齡增長和身體機能衰退,其需求和對產品的要求也是不斷變化的。另外,我國龐大的老齡人口中,不同時期的老年人由于其生活狀態以及價值觀的不同,對于養老環境和養老項目的要求具有很大的差異性,策劃方案中要充分考慮到可變性,才能適應市場和老年人的需求。在物業管理經營管理中,更要體現出差異化服務和貼心式管理,人到老年每一位個體都有差異性,很多習慣不可改變,那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應老年人,硬件的建筑和軟件的服務需要具備一定程度的可變性。


    養老地產設計內容:

    1、養老地產選址

    養老地產的選址需要綜合考慮自然環境和社會環境對項目的影響,往往選擇盡可能好的景觀資源和干擾性較小的周邊環境。不同的養老社區對環境的要求也不相同,如基礎型養老社區。的部分服務需要依托于城市來提供,因此選址上常位于城市邊緣或近郊。

    2、建筑設計

    在老年住宅建筑的設計中,應盡可能多地考慮為老年人提供利于交往的公共空間,增進老年人相互之間的交流,減少孤獨感和寂寞感。在設計專住型住宅時,可考慮將公共交往空間擴展到合設或鄰近的其他設施之中,在混住型住宅中則考慮將共用部分作為公共交往空間。在建筑單體設計中,要遵從無障礙設計規范,方便老年人的居住和生活。

    3、園林景觀設計

    設計原則上要堅持“以人為本”,在安全舒適的基礎上鼓勵老年人走出來運動健身。老年人相比其他人群更加注重生活中周邊環境和景觀的營造,對綠色植物、花鳥魚蟲等增添生活趣味的事物有著超乎尋常的喜愛。因此在設計中應考慮到設置若干運動健身區、花鳥魚蟲觀賞區、種植采摘區等兼有健身和娛樂功能的區域。

    4、室內裝飾和配套

    室內裝修方面,應盡可能減少五金件的使用,全部采用純天然的無任何異味及有毒物質的環保涂料,木地板應做防滑處理。

    建筑入口處面積要適當增大,地面力求平坦,便于輪椅通過。地面和浴池底都應防滑,浴池、廁所、樓梯及走廊兩側應設扶手,改變方向和高度的地方須用明顯色彩表示,同時提高房間照明度,并抑制眩光。


    養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物,在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發并不因市場的缺乏而變得容易,開發者要做好承擔風險的準備。在項目策劃之初,就需要對養老地產的各環節進行整體把握,系統化思考,從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源。在進行養老居住產品的設計時,應充分挖掘我國老年客戶群的特征,創造出適應中國國情的產品類型,彌補傳統的居家養老模式的不足,構建更合理有效的開發模式,開發出更多更好的養老地產項目,促進社會的和諧,提升老年人生活的幸福指數。

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